Um proprietário de 75 anos recebe uma pequena aposentadoria, mas possui um apartamento avaliado em várias centenas de milhares de euros. Gostaria de continuar morando em casa e, ao mesmo tempo, dispor de um capital para viver melhor. A venda em viager atende exatamente a essa situação: transforma um patrimônio imobiliário imobilizado em renda concreta, sem necessidade de mudança.
O mecanismo se baseia em um princípio antigo, regulamentado pelos artigos 1968 a 1983 do Código Civil francês. O comprador paga um capital inicial (o bouquet) e, em seguida, uma renda periódica até o falecimento do vendedor. O que muda em 2026 não é a legislação, mas o contexto: aposentadorias sob pressão, acesso ao crédito mais difícil e uma população envelhecida que detém uma parcela expressiva do parque imobiliário francês.
Cálculo do bouquet e da renda vitalícia: o que determina o preço
O preço de uma venda em viager não é negociado como o de uma venda convencional. Ele se divide em dois elementos, cujo equilíbrio depende da idade do vendedor e do valor do imóvel.
O bouquet é o valor pago à vista no dia da assinatura. Em geral, corresponde a uma fração do valor de mercado do imóvel, normalmente entre 20% e 40%. Quanto mais velho o vendedor, maior tende a ser o bouquet, pois diminui o período previsto de pagamento da renda.
A renda, por sua vez, é calculada com base em tabelas de mortalidade. O bouquet é subtraído do valor do imóvel e o saldo é dividido pelo número de meses da expectativa de vida estatística do vendedor. A renda compensa o desconto decorrente da ocupação do imóvel. Na venda em viager com imóvel ocupado, o comprador paga menos porque não pode dispor imediatamente do bem.
Vejamos um exemplo simples. Um apartamento vale 200.000 euros. O vendedor tem 78 anos. Se o bouquet for fixado em 60.000 euros e a expectativa de vida estatística for de doze anos, a renda mensal ficará em torno de 970 euros.
Mas, se o vendedor viver mais, o comprador continuará pagando. É em torno dessa incerteza que se desenvolve toda a dinâmica da venda em viager em 2026: ninguém sabe a duração exata do contrato no momento da assinatura.
Tributação da venda em viager: impostos sobre a renda e o bouquet
Você recebe uma renda vitalícia e quer saber quanto a administração fiscal retém? A resposta depende da sua idade no momento do primeiro pagamento.
Apenas uma parte da renda está sujeita ao imposto de renda. O Código Geral dos Impostos prevê uma isenção que aumenta com a idade do vendedor:
- 70% da renda é tributável se o vendedor tiver menos de 50 anos no primeiro pagamento
- 50% entre 50 e 59 anos
- 40% entre 60 e 69 anos
- 30% a partir dos 70 anos, o que reduz consideravelmente a carga tributária dos vendedores mais velhos
Na prática, um vendedor de 75 anos que recebe uma renda mensal de 900 euros só pagará imposto sobre 270 euros. O restante fica isento do imposto de renda.
O bouquet, por sua vez, segue o regime fiscal aplicável aos ganhos de capital imobiliário. Se o imóvel vendido for a residência principal do vendedor, o bouquet fica isento do imposto sobre ganhos de capital. Esse é o caso da grande maioria das vendas em viager com imóvel ocupado.
Viager com imóvel ocupado, viager livre, viager sem renda: qual modalidade para cada perfil
A venda em viager com imóvel ocupado domina o mercado. As estimativas divulgadas por redes especializadas indicam que ela representa cerca de 90% das transações. O vendedor mantém o direito de uso e habitação (DUH), registrado no ato notarial. Ele continua morando no imóvel; o comprador aguarda.
O viager livre funciona de outra forma. O comprador toma posse do imóvel assim que o contrato é assinado. Pode morar nele ou alugá-lo. O preço é mais alto, pois não há desconto pela ocupação. Essa modalidade atrai compradores que buscam um investimento para locação sem recorrer a um crédito bancário convencional.
O viager sem renda (também chamado de venda da nua-propriedade) elimina a incerteza. O vendedor cede a nua-propriedade por um preço fixo, mantém o usufruto e não recebe nenhuma renda periódica. Essa modalidade é adequada para vendedores que preferem receber um capital imediato e garantido, em vez de uma renda mensal incerta.
Um mercado ainda modesto, apesar do interesse da mídia
Os números do mercado devem ser analisados com cautela. As estimativas para 2025 variam conforme as redes: cerca de 5.500 transações por ano, segundo a Viagimmo, e quase 6.000, de acordo com outras fontes. A venda em viager representa menos de 1% das transações imobiliárias na França. O crescimento existe, mas continua lento.
O envelhecimento da população e a pressão sobre as aposentadorias criam condições favoráveis. O número de proprietários com mais de 70 anos está aumentando, e muitos possuem patrimônio imobiliário, mas não dispõem de renda suficiente para financiar a permanência em casa ou uma eventual perda de autonomia.
Armadilhas da venda em viager: pontos de atenção antes de assinar
O caráter aleatório do contrato é, ao mesmo tempo, sua força e sua fraqueza. Se o vendedor falecer pouco depois da assinatura e o comprador tiver conhecimento do estado de saúde dele, a venda poderá ser anulada por um tribunal. O Código Civil exige que haja uma incerteza real para que o contrato seja válido.
Outro ponto frequentemente negligenciado é a cláusula de recompra. Alguns contratos preveem que os herdeiros do vendedor podem recomprar o imóvel em caso de falta de pagamento da renda. Outros não. Verificar as cláusulas resolutivas no ato notarial protege o vendedor contra o inadimplemento do comprador.
- O vendedor deve garantir que a renda seja indexada a um índice (geralmente o índice de preços ao consumidor), para não perder poder de compra
- O comprador deve incluir os custos de manutenção do imóvel em seus cálculos, mesmo que não ocupe o imóvel
- As duas partes têm interesse em recorrer a um notário especializado em viager, pois erros na redação do contrato podem gerar litígios dispendiosos
O empréstimo hipotecário vitalício, às vezes apresentado como alternativa, praticamente não existe na prática. Segundo um levantamento divulgado durante o Congresso dos Notários da França e relatado pela Mind Fintech em outubro de 2026, nenhum empréstimo desse tipo havia sido concedido desde 2019. A diferença entre a necessidade teórica e a oferta bancária real continua considerável.
A venda em viager não é um investimento milagroso nem uma aposta mórbida. É uma ferramenta patrimonial específica, cuja adequação depende da idade do vendedor, do valor do imóvel, da redação do contrato e da capacidade financeira do comprador para pagar a renda por um período imprevisível. Uma venda em viager bem estruturada depende de um ato notarial sólido e de uma incerteza genuína.
