Een 75-jarige eigenaar ontvangt een klein pensioen, maar bezit een appartement dat op enkele honderdduizenden euro’s wordt geschat. Hij wil graag thuis blijven wonen en tegelijk over extra kapitaal beschikken om comfortabeler te leven. Een lijfrenteverkoop biedt precies in deze situatie uitkomst: het zet vastzittend vastgoedvermogen om in concrete inkomsten, zonder dat de eigenaar hoeft te verhuizen.
Het systeem berust op een eeuwenoud principe, vastgelegd in de artikelen 1968 tot en met 1983 van het Burgerlijk Wetboek. De koper betaalt een startbedrag (de bouquet) en vervolgens periodiek een lijfrente tot het overlijden van de verkoper. Wat in 2026 verandert, is niet de wet, maar de context: pensioenen staan onder druk, krediet is moeilijker toegankelijk en een vergrijzende bevolking bezit een aanzienlijk deel van de Franse woningvoorraad.
Berekening van de bouquet en de lijfrente: wat de prijs bepaalt
De prijs van een lijfrenteverkoop wordt niet op dezelfde manier onderhandeld als bij een gewone verkoop. De prijs bestaat uit twee onderdelen, waarvan de onderlinge verhouding afhangt van de leeftijd van de verkoper en de waarde van de woning.
De bouquet is het bedrag dat op de dag van de ondertekening in één keer wordt betaald. Meestal bedraagt dit een deel van de marktwaarde van de woning, vaak tussen de 20% en 40%. Hoe ouder de verkoper, hoe hoger de bouquet doorgaans uitvalt, omdat de verwachte looptijd van de lijfrente korter is.
De lijfrente wordt berekend aan de hand van sterftetafels. De bouquet wordt afgetrokken van de waarde van de woning; het resterende bedrag wordt vervolgens gedeeld door het statistische aantal maanden dat de verkoper naar verwachting nog leeft. De lijfrente compenseert de waardevermindering als gevolg van het gebruik van de woning. Bij een bewoonde lijfrenteverkoop betaalt de koper minder, omdat hij niet meteen over de woning kan beschikken.
Een eenvoudig voorbeeld. Een appartement is 200.000 euro waard. De verkoper is 78 jaar. Als de bouquet op 60.000 euro wordt vastgesteld en de statistische levensverwachting twaalf jaar bedraagt, komt de maandelijkse lijfrente uit op ongeveer 970 euro.
Maar als de verkoper langer leeft, blijft de koper betalen. De hele ontwikkeling van de lijfrenteverkoop in 2026 draait om deze onzekerheid: op het moment van ondertekening weet niemand hoe lang het contract precies zal lopen.
Belasting op een lijfrenteverkoop: belastingheffing over de lijfrente en de bouquet
Ontvangt u een lijfrente en vraagt u zich af hoeveel de belastingdienst inhoudt? Het antwoord hangt af van uw leeftijd op het moment van de eerste betaling.
Slechts een deel van de lijfrente is onderworpen aan de inkomstenbelasting. De Franse algemene belastingwet voorziet in een vrijstelling die toeneemt met de leeftijd van de verkoper:
- 70% van de lijfrente is belastbaar als de verkoper bij de eerste betaling jonger is dan 50 jaar
- 50% tussen 50 en 59 jaar
- 40% tussen 60 en 69 jaar
- 30% vanaf 70 jaar, waardoor de belastingdruk voor oudere verkopers aanzienlijk lager uitvalt
Concreet wordt een 75-jarige verkoper die maandelijks 900 euro lijfrente ontvangt, slechts over 270 euro belast. Over het resterende bedrag is geen inkomstenbelasting verschuldigd.
Voor de bouquet geldt de belastingregeling voor meerwaarden op vastgoed. Als de verkochte woning de hoofdverblijfplaats van de verkoper is, is de bouquet vrijgesteld van belasting op de meerwaarde. Dat geldt voor de overgrote meerderheid van de bewoonde lijfrenteverkopen.
Bewoonde lijfrenteverkoop, vrije lijfrenteverkoop of verkoop zonder lijfrente: welke formule past bij welk profiel?
De bewoonde lijfrenteverkoop is veruit het meest gebruikelijk. Volgens schattingen van gespecialiseerde netwerken is dit goed voor ongeveer 90% van de transacties. De verkoper behoudt een gebruiks- en bewoningsrecht (DUH), dat in de notariële akte wordt vastgelegd. Hij blijft in de woning wonen; de koper moet wachten.
Bij een vrije lijfrenteverkoop werkt het anders. De koper krijgt de woning meteen na ondertekening in bezit. Hij kan er zelf gaan wonen of de woning verhuren. De prijs ligt hoger, omdat er geen waardevermindering wegens bewoning geldt. Deze vorm trekt kopers aan die willen investeren in verhuur zonder een gewone banklening af te sluiten.
Bij een verkoop zonder lijfrente (ook wel verkoop van de blote eigendom genoemd) vervalt de onzekerheid. De verkoper draagt de blote eigendom over tegen een vaste prijs, behoudt het vruchtgebruik en ontvangt geen lijfrente. Deze constructie is geschikt voor verkopers die liever direct een gegarandeerd kapitaal ontvangen dan een onzeker maandelijks inkomen.
Een bescheiden markt, ondanks de media-aandacht
Marktcijfers moeten voorzichtig worden geïnterpreteerd. De schattingen voor 2025 lopen uiteen: volgens Viagimmo vinden er jaarlijks ongeveer 5.500 transacties plaats, tegenover bijna 6.000 volgens andere bronnen. Lijfrenteverkopen vertegenwoordigen minder dan 1% van de vastgoedverkopen in Frankrijk. De markt groeit, maar langzaam.
De vergrijzing en de druk op de pensioenen scheppen gunstige omstandigheden. Het aantal huiseigenaren ouder dan 70 neemt toe en velen van hen bezitten vastgoed, maar hebben onvoldoende inkomen om thuis te blijven wonen of een eventueel verlies van zelfstandigheid te bekostigen.
Valkuilen bij een lijfrenteverkoop: aandachtspunten vóór ondertekening
Het onzekere karakter van het contract is zowel de kracht als de zwakte ervan. Als de verkoper kort na de ondertekening overlijdt en de koper op de hoogte was van diens gezondheidstoestand, kan een rechtbank de verkoop nietig verklaren. Het Burgerlijk Wetboek vereist dat er sprake is van echte onzekerheid om het contract geldig te laten zijn.
Een ander vaak over het hoofd gezien punt is het terugkoopbeding. In sommige akten staat dat de erfgenamen van de verkoper de woning kunnen terugkopen als de lijfrente niet wordt betaald. In andere akten ontbreekt zo’n bepaling. Door de ontbindende voorwaarden in de notariële akte te controleren, beschermt de verkoper zich tegen een koper die zijn verplichtingen niet nakomt.
- De verkoper moet ervoor zorgen dat de lijfrente wordt geïndexeerd op basis van een index (vaak de consumentenprijsindex), zodat de koopkracht behouden blijft
- De koper moet de onderhoudskosten van de woning in zijn berekening meenemen, ook als hij er niet zelf woont
- Beide partijen doen er goed aan een notaris in te schakelen die gespecialiseerd is in lijfrenteverkopen, omdat fouten in de akte tot kostbare geschillen kunnen leiden
De omgekeerde hypotheek, die soms als alternatief wordt genoemd, komt in de praktijk vrijwel niet voor. Volgens een bevinding die tijdens het Congrès des notaires de France werd gedeeld en in oktober 2026 door Mind Fintech werd gemeld, was er sinds 2019 geen enkele lening van dit type verstrekt. De kloof tussen de theoretische behoefte en het daadwerkelijke aanbod van banken blijft aanzienlijk.
Een lijfrenteverkoop is geen wondermiddel en ook geen morbide gok. Het is een specifiek instrument voor vermogensplanning, waarvan de geschiktheid afhangt van de leeftijd van de verkoper, de waarde van de woning, de formulering van de akte en het vermogen van de koper om de lijfrente gedurende een onvoorspelbare periode te betalen. Een goed opgezette lijfrenteverkoop berust op een solide notariële akte en oprechte onzekerheid.
