Un propietario de 75 años cobra una pensión modesta, pero posee un apartamento valorado en varios cientos de miles de euros. Le gustaría seguir viviendo en su casa y, al mismo tiempo, disponer de un capital para vivir mejor. La venta en viager responde exactamente a esta situación: transforma un patrimonio inmobiliario inmovilizado en ingresos concretos, sin necesidad de mudarse.
El mecanismo se basa en un principio antiguo, regulado por los artículos 1968 a 1983 del Código Civil. El comprador paga un capital inicial (el bouquet) y, después, una renta periódica hasta el fallecimiento del vendedor. Lo que cambia en 2026 no es la ley, sino el contexto: pensiones bajo presión, acceso al crédito más difícil y una población envejecida que posee una parte considerable del parque inmobiliario francés.
Cálculo del bouquet y de la renta vitalicia: qué determina el precio
El precio de una venta en viager no se negocia como el de una compraventa convencional. Se divide en dos elementos cuyo equilibrio depende de la edad del vendedor y del valor del inmueble.
El bouquet es la cantidad que se paga al contado el día de la firma. Por lo general, representa una parte del valor de mercado del inmueble, que suele situarse entre el 20 % y el 40 %. Cuanto mayor es el vendedor, más tiende a aumentar el bouquet, ya que disminuye el periodo previsto de pago de la renta.
La renta, por su parte, se calcula a partir de tablas de mortalidad. Se resta el bouquet del valor del inmueble y, después, se divide el importe restante entre el número de meses de esperanza de vida estadística del vendedor. La renta compensa la rebaja vinculada a la ocupación de la vivienda. En una venta en viager con ocupación, el comprador paga menos porque no puede disponer del inmueble de inmediato.
Veamos un ejemplo sencillo. Un apartamento vale 200 000 euros. El vendedor tiene 78 años. Si el bouquet se fija en 60 000 euros y la esperanza de vida estadística es de doce años, la renta mensual ronda los 970 euros.
Pero si el vendedor vive más tiempo, el comprador sigue pagando. Toda la cuestión de la venta en viager en 2026 gira en torno a esta incertidumbre: nadie sabe cuánto durará exactamente el contrato en el momento de firmarlo.
Fiscalidad de la venta en viager: tributación de la renta y del bouquet
¿Percibe una renta vitalicia y se pregunta cuánto le retiene la Administración tributaria? La respuesta depende de su edad cuando recibe el primer pago.
Solo una parte de la renta está sujeta al impuesto sobre la renta. El Código General de Impuestos establece una reducción que aumenta con la edad del vendedor:
- El 70 % de la renta está sujeto a impuestos si el vendedor tiene menos de 50 años cuando recibe el primer pago
- El 50 % entre los 50 y los 59 años
- El 40 % entre los 60 y los 69 años
- El 30 % a partir de los 70 años, lo que reduce considerablemente la carga fiscal de los vendedores de más edad
En la práctica, un vendedor de 75 años que percibe una renta mensual de 900 euros solo tributará por 270 euros. El resto queda exento del impuesto sobre la renta.
El bouquet, por su parte, se rige por el régimen fiscal de las plusvalías inmobiliarias. Si el inmueble vendido es la vivienda habitual del vendedor, el bouquet está exento de la plusvalía. Así ocurre en la gran mayoría de las ventas en viager con ocupación.
Viager con ocupación, viager libre, viager sin renta: qué modalidad se adapta a cada perfil
La venta en viager con ocupación domina el mercado. Las estimaciones publicadas por las redes especializadas sitúan su proporción en torno al 90 % de las operaciones. El vendedor conserva un derecho de uso y habitación (DUH), que queda inscrito en la escritura notarial. Sigue viviendo en su casa; el comprador tiene que esperar.
La venta en viager libre funciona de otra manera. El comprador toma posesión del inmueble desde el momento de la firma. Puede vivir en él o alquilarlo. El precio es más elevado porque no se aplica ninguna rebaja por ocupación. Esta modalidad atrae a compradores que buscan una inversión para alquilar sin recurrir a un crédito bancario convencional.
La venta en viager sin renta (también llamada venta de la nuda propiedad) elimina la incertidumbre. El vendedor cede la nuda propiedad a cambio de un precio fijo, conserva el usufructo y no recibe ninguna renta. Esta fórmula conviene a quienes prefieren obtener un capital inmediato y garantizado en lugar de unos ingresos mensuales inciertos.
Un mercado que sigue siendo modesto pese al interés mediático
Conviene interpretar con cautela las cifras del mercado. Las estimaciones para 2025 varían según las redes: unas 5 500 operaciones anuales según Viagimmo y cerca de 6 000 según otras fuentes. La venta en viager representa menos del 1 % de las compraventas inmobiliarias en Francia. El crecimiento existe, pero sigue siendo lento.
El envejecimiento de la población y la presión sobre las pensiones crean un contexto favorable. Aumenta el número de propietarios mayores de 70 años, y muchos poseen un patrimonio inmobiliario, pero no cuentan con ingresos suficientes para financiar su permanencia en el hogar o una posible pérdida de autonomía.
Riesgos de la venta en viager: aspectos que conviene revisar antes de firmar
El carácter aleatorio del contrato es tanto su punto fuerte como su punto débil. Si el vendedor fallece poco después de la firma y el comprador conocía su estado de salud, un tribunal puede anular la venta. El Código Civil exige que exista una incertidumbre real para que el contrato sea válido.
Otro aspecto que suele pasarse por alto es la cláusula de rescate. Algunas escrituras establecen que los herederos del vendedor pueden recuperar el inmueble si no se paga la renta. Otras no lo contemplan. Revisar las cláusulas resolutorias de la escritura notarial protege al vendedor frente a un comprador que incumpla sus obligaciones.
- El vendedor debe asegurarse de que la renta esté indexada a un índice (a menudo, el índice de precios al consumo) para no perder poder adquisitivo
- El comprador debe incluir los gastos de mantenimiento del inmueble en sus cálculos, aunque no ocupe la vivienda
- A ambas partes les conviene recurrir a un notario especializado en ventas en viager, ya que los errores en la redacción de la escritura pueden generar litigios costosos
El préstamo hipotecario vitalicio, que a veces se presenta como alternativa, prácticamente no existe en la práctica. Según una conclusión difundida durante el Congreso de Notarios de Francia y recogida por Mind Fintech en octubre de 2026, no se había concedido ningún préstamo de este tipo desde 2019. La diferencia entre la necesidad teórica y la oferta bancaria real sigue siendo considerable.
La venta en viager no es una inversión milagrosa ni una apuesta morbosa. Es una herramienta patrimonial concreta cuya conveniencia depende de la edad del vendedor, el valor del inmueble, la redacción de la escritura y la capacidad financiera del comprador para pagar la renta durante un periodo imprevisible. Una venta en viager bien planteada se basa en una escritura notarial sólida y en una incertidumbre genuina.
