Un proprietario di 75 anni percepisce una pensione modesta, ma possiede un appartamento del valore di diverse centinaia di migliaia di euro. Vorrebbe restare a casa propria e disporre al tempo stesso di un capitale per vivere meglio. La vendita in viager risponde esattamente a questa esigenza: trasforma un patrimonio immobiliare immobilizzato in entrate concrete, senza doversi trasferire.
Il meccanismo si basa su un principio antico, disciplinato dagli articoli da 1968 a 1983 del Codice civile. L’acquirente versa un capitale iniziale (il bouquet), poi una rendita periodica fino alla morte del venditore. Nel 2026 non cambia la legge, ma il contesto: pensioni sotto pressione, accesso al credito più difficile e una popolazione che invecchia e detiene una quota consistente del patrimonio immobiliare francese.
Calcolo del bouquet e della rendita vitalizia: cosa determina il prezzo
Il prezzo di una vendita in viager non si negozia come quello di una compravendita tradizionale. Si compone di due elementi, il cui equilibrio dipende dall’età del venditore e dal valore dell’immobile.
Il bouquet è la somma versata in un’unica soluzione il giorno della firma. In genere corrisponde a una quota del valore di mercato dell’immobile, spesso compresa tra il 20% e il 40%. Più il venditore è anziano, più il bouquet tende ad aumentare, perché si riduce la durata prevista del pagamento della rendita.
La rendita, invece, viene calcolata sulla base delle tavole di mortalità. Si sottrae il bouquet dal valore dell’immobile, poi si divide il saldo per il numero di mesi dell’aspettativa di vita statistica del venditore. La rendita compensa la riduzione di valore dovuta all’occupazione dell’immobile. Nel viager occupato, l’acquirente paga meno perché non può disporre subito dell’immobile.
Facciamo un esempio semplice. Un appartamento vale 200.000 euro. Il venditore ha 78 anni. Se il bouquet è fissato a 60.000 euro e l’aspettativa di vita statistica è di dodici anni, la rendita mensile si aggira intorno ai 970 euro.
Ma se il venditore vive più a lungo, l’acquirente continua a pagare. È proprio l’intero meccanismo della vendita in viager nel 2026 a ruotare attorno a questa alea: al momento della firma, nessuno conosce la durata esatta del contratto.
Fiscalità della vendita in viager: tassazione della rendita e del bouquet
Percepisci una rendita vitalizia e ti chiedi quanto trattiene l’amministrazione fiscale? La risposta dipende dalla tua età al momento del primo pagamento.
Solo una parte della rendita è soggetta all’imposta sul reddito. Il Codice generale delle imposte prevede una quota imponibile che diminuisce con l’aumentare dell’età del venditore:
- il 70% della rendita è imponibile se il venditore ha meno di 50 anni al momento del primo pagamento
- il 50% tra i 50 e i 59 anni
- il 40% tra i 60 e i 69 anni
- il 30% dai 70 anni in su, con una sensibile riduzione del carico fiscale per i venditori più anziani
In concreto, un venditore di 75 anni che percepisce una rendita mensile di 900 euro sarà tassato solo su 270 euro. La parte restante è esente dall’imposta sul reddito.
Il bouquet, invece, segue il regime fiscale delle plusvalenze immobiliari. Se l’immobile venduto è la residenza principale del venditore, il bouquet è esente dall’imposta sulla plusvalenza. È il caso della grande maggioranza delle vendite in viager occupato.
Viager occupato, viager libero, viager senza rendita: quale formula scegliere
Il viager occupato domina il mercato. Secondo le stime pubblicate dalle reti specializzate, rappresenta circa il 90% delle transazioni. Il venditore conserva un diritto d’uso e di abitazione (DUH), riportato nell’atto notarile. Resta a casa propria, mentre l’acquirente deve aspettare.
Il viager libero funziona diversamente. L’acquirente entra in possesso dell’immobile al momento della firma. Può abitarci o affittarlo. Il prezzo è più alto perché non si applica alcuna riduzione per l’occupazione. Questa formula attira acquirenti interessati a un investimento locativo senza ricorrere a un tradizionale mutuo bancario.
Il viager senza rendita (chiamato anche vendita della nuda proprietà) elimina la componente aleatoria. Il venditore cede la nuda proprietà in cambio di un prezzo fisso, conserva l’usufrutto e non percepisce alcuna rendita. Questa soluzione è adatta a chi preferisce un capitale immediato e garantito a un reddito mensile incerto.
Un mercato ancora contenuto, nonostante l’interesse dei media
I dati di mercato vanno interpretati con cautela. Le stime per il 2025 variano a seconda delle reti: circa 5.500 transazioni all’anno secondo Viagimmo, quasi 6.000 secondo altre fonti. Il viager rappresenta meno dell’1% delle compravendite immobiliari in Francia. La crescita c’è, ma resta lenta.
L’invecchiamento della popolazione e la pressione sulle pensioni creano condizioni favorevoli. Aumenta il numero di proprietari con più di 70 anni e molti possiedono un patrimonio immobiliare senza disporre di redditi sufficienti a finanziare la permanenza a domicilio o un’eventuale perdita di autonomia.
Insidie della vendita in viager: cosa verificare prima di firmare
La componente aleatoria del contratto è al tempo stesso il suo punto di forza e la sua debolezza. Se il venditore muore poco dopo la firma e l’acquirente era a conoscenza delle sue condizioni di salute, un tribunale può annullare la vendita. Il Codice civile richiede che il contratto presenti un’alea reale per essere valido.
Un altro aspetto spesso trascurato è la clausola di riscatto. Alcuni atti prevedono che gli eredi del venditore possano riacquistare l’immobile in caso di mancato pagamento della rendita. Altri no. Verificare le clausole risolutive nell’atto notarile tutela il venditore in caso di inadempienza dell’acquirente.
- Il venditore deve accertarsi che la rendita sia indicizzata (spesso all’indice dei prezzi al consumo), per non perdere potere d’acquisto
- L’acquirente deve includere nel calcolo le spese di manutenzione dell’immobile, anche se non lo occupa
- È nell’interesse di entrambe le parti rivolgersi a un notaio specializzato in viager, perché gli errori nella redazione dell’atto possono generare controversie costose
Il prestito vitalizio ipotecario, talvolta presentato come un’alternativa, nella pratica è quasi inesistente. Secondo quanto emerso al Congresso dei notai di Francia e riportato da Mind Fintech nell’ottobre 2026, dal 2019 non era stato concesso alcun prestito di questo tipo. Il divario tra il bisogno teorico e l’offerta bancaria effettiva resta considerevole.
Il viager non è né un investimento miracoloso né una scommessa macabra. È uno strumento patrimoniale specifico, la cui convenienza dipende dall’età del venditore, dal valore dell’immobile, dalla redazione dell’atto e dalla capacità finanziaria dell’acquirente di pagare la rendita per una durata imprevedibile. Una vendita in viager ben strutturata si basa su un atto notarile solido e su un’alea autentica.
