Ein 75-jähriger Eigentümer bezieht eine kleine Rente, besitzt aber eine Wohnung, deren Wert auf mehrere Hunderttausend Euro geschätzt wird. Er möchte in seinem Zuhause bleiben und zugleich über Kapital verfügen, um besser leben zu können. Eine Leibrente bietet genau für diese Situation eine Lösung: Sie macht aus fest gebundenem Immobilienvermögen konkrete Einkünfte – ganz ohne Umzug.
Das Modell beruht auf einem alten Prinzip, das in den Artikeln 1968 bis 1983 des französischen Zivilgesetzbuchs geregelt ist. Der Käufer zahlt zunächst einen Einmalbetrag (das sogenannte Bouquet) und anschließend bis zum Tod des Verkäufers eine regelmäßige Rente. Was sich 2026 ändert, ist nicht die Rechtslage, sondern das Umfeld: Renten stehen unter Druck, Kredite sind schwerer zu bekommen und eine alternde Bevölkerung besitzt einen erheblichen Teil des französischen Immobilienbestands.
Berechnung von Einmalzahlung und Leibrente: Was den Preis bestimmt
Der Preis einer Leibrente wird nicht wie bei einem gewöhnlichen Verkauf ausgehandelt. Er setzt sich aus zwei Bestandteilen zusammen, deren Verhältnis vom Alter des Verkäufers und vom Wert der Immobilie abhängt.
Das Bouquet ist der Betrag, der am Tag der Vertragsunterzeichnung sofort gezahlt wird. Es entspricht in der Regel einem Teil des Verkehrswerts der Immobilie und liegt häufig zwischen 20 % und 40 %. Je älter der Verkäufer ist, desto höher fällt das Bouquet tendenziell aus, da die voraussichtliche Laufzeit der Rentenzahlungen kürzer ist.
Die Rente wird anhand von Sterbetafeln berechnet. Vom Wert der Immobilie wird das Bouquet abgezogen; der verbleibende Betrag wird durch die statistische Lebenserwartung des Verkäufers in Monaten geteilt. Die Rente gleicht den Abschlag für die Nutzung der Wohnung aus. Bei einer bewohnten Leibrente zahlt der Käufer weniger, weil ihm die Immobilie nicht sofort zur Verfügung steht.
Ein einfaches Beispiel: Eine Wohnung ist 200.000 Euro wert. Der Verkäufer ist 78 Jahre alt. Wird das Bouquet auf 60.000 Euro festgelegt und beträgt die statistische Lebenserwartung zwölf Jahre, beläuft sich die monatliche Rente auf rund 970 Euro.
Lebt der Verkäufer jedoch länger, muss der Käufer weiterzahlen. Genau um dieses Risiko dreht sich der gesamte Beitrag über Leibrenten im Jahr 2026: Bei Vertragsunterzeichnung kennt niemand die genaue Laufzeit.
Steuern bei einer Leibrente: Besteuerung der Rente und des Bouquets
Sie beziehen eine Leibrente und fragen sich, wie viel davon das Finanzamt einbehält? Die Antwort hängt von Ihrem Alter zum Zeitpunkt der ersten Zahlung ab.
Nur ein Teil der Rente unterliegt der Einkommensteuer. Das französische Steuergesetzbuch sieht einen mit dem Alter des Verkäufers steigenden Freibetrag vor:
- 70 % der Rente sind steuerpflichtig, wenn der Verkäufer bei der ersten Zahlung jünger als 50 Jahre ist
- 50 % im Alter von 50 bis 59 Jahren
- 40 % im Alter von 60 bis 69 Jahren
- 30 % ab 70 Jahren, wodurch sich die Steuerlast für ältere Verkäufer deutlich verringert
Konkret wird ein 75-jähriger Verkäufer, der monatlich 900 Euro Rente erhält, nur auf 270 Euro besteuert. Der Rest bleibt von der Einkommensteuer befreit.
Für das Bouquet gelten die steuerlichen Vorschriften für Immobilienveräußerungsgewinne. Wird die verkaufte Immobilie vom Verkäufer als Hauptwohnsitz genutzt, ist das Bouquet von der Steuer auf den Veräußerungsgewinn befreit. Das ist bei den meisten bewohnten Leibrenten der Fall.
Bewohnte Leibrente, freie Leibrente, Leibrente ohne Rentenzahlungen: Welche Variante passt zu welchem Profil?
Die bewohnte Leibrente dominiert den Markt. Schätzungen spezialisierter Anbieter zufolge macht sie rund 90 % der Transaktionen aus. Der Verkäufer behält ein im notariellen Vertrag eingetragenes Nutzungs- und Wohnrecht (DUH). Er bleibt in seinem Zuhause, während der Käufer warten muss.
Bei einer freien Leibrente gelten andere Bedingungen. Der Käufer erhält die Immobilie direkt mit der Vertragsunterzeichnung. Er kann selbst darin wohnen oder sie vermieten. Der Preis ist höher, da kein Abschlag für die Nutzung anfällt. Diese Variante spricht Käufer an, die eine Kapitalanlage zur Vermietung suchen, ohne einen herkömmlichen Bankkredit aufzunehmen.
Bei einer Leibrente ohne Rentenzahlungen (auch Verkauf des bloßen Eigentums genannt) entfällt die Ungewissheit. Der Verkäufer überträgt das bloße Eigentum gegen einen festen Preis, behält den Nießbrauch und erhält keine Rente. Diese Gestaltung eignet sich für Verkäufer, die lieber sofort über ein garantiertes Kapital verfügen möchten als über ein unsicheres monatliches Einkommen.
Ein trotz medialer Aufmerksamkeit überschaubarer Markt
Die Marktzahlen sollten mit Vorsicht betrachtet werden. Die Schätzungen für 2025 unterscheiden sich je nach Anbieter: Viagimmo zufolge gibt es rund 5.500 Transaktionen pro Jahr, anderen Quellen zufolge knapp 6.000. Leibrenten machen weniger als 1 % der Immobilienverkäufe in Frankreich aus. Der Markt wächst, aber nur langsam.
Die alternde Bevölkerung und der Druck auf die Rentensysteme schaffen günstige Voraussetzungen. Die Zahl der über 70-jährigen Eigentümer steigt, und viele verfügen über Immobilienvermögen, ohne ausreichende Einkünfte zu haben, um den Verbleib im eigenen Zuhause oder einen möglichen Verlust der Selbstständigkeit zu finanzieren.
Fallstricke bei Leibrenten: Worauf Sie vor der Unterzeichnung achten sollten
Der ungewisse Ausgang des Vertrags ist zugleich seine Stärke und seine Schwäche. Stirbt der Verkäufer kurz nach der Unterzeichnung und wusste der Käufer von seinem Gesundheitszustand, kann ein Gericht den Verkauf für nichtig erklären. Das französische Zivilgesetzbuch verlangt, dass ein echtes Risiko besteht, damit der Vertrag gültig ist.
Ein weiterer häufig übersehener Punkt ist die Rückkaufklausel. Manche Verträge sehen vor, dass die Erben des Verkäufers die Immobilie zurückkaufen können, wenn die Rentenzahlungen ausbleiben. Andere enthalten keine solche Regelung. Wer die auflösenden Bedingungen im notariellen Vertrag prüft, schützt den Verkäufer vor einem zahlungsunfähigen Käufer.
- Der Verkäufer sollte sicherstellen, dass die Rente an einen Index gekoppelt ist – häufig an den Verbraucherpreisindex –, damit seine Kaufkraft nicht sinkt
- Der Käufer sollte die Instandhaltungskosten der Immobilie in seine Kalkulation einbeziehen, auch wenn er sie nicht selbst nutzt
- Beide Parteien sollten einen auf Leibrenten spezialisierten Notar hinzuziehen, denn Fehler bei der Vertragsgestaltung führen zu kostspieligen Streitigkeiten
Das umgekehrte Immobiliendarlehen, das mitunter als Alternative vorgestellt wird, spielt in der Praxis kaum eine Rolle. Laut einer beim Kongress der französischen Notare verbreiteten und im Oktober 2026 von Mind Fintech aufgegriffenen Einschätzung wurde seit 2019 kein Darlehen dieser Art mehr vergeben. Zwischen dem theoretischen Bedarf und dem tatsächlichen Angebot der Banken klafft weiterhin eine erhebliche Lücke.
Eine Leibrente ist weder eine Wunderanlage noch eine makabre Wette. Sie ist ein gezieltes Instrument der Vermögensplanung, dessen Eignung vom Alter des Verkäufers, dem Wert der Immobilie, der Vertragsgestaltung und der finanziellen Fähigkeit des Käufers abhängt, die Rente über einen nicht vorhersehbaren Zeitraum zu zahlen. Eine gut gestaltete Leibrente beruht auf einem soliden notariellen Vertrag und einem echten Risiko.
