Ein Grundstück, im Immobilieninvestment, bezeichnet ein Grundstück, dessen Wert von seiner Einstufung im lokalen Bebauungsplan, seiner Baubarkeit und den geltenden gesetzlichen Anforderungen abhängt. Der Kauf eines Grundstücks beschränkt sich nicht darauf, Preise pro Quadratmeter zu vergleichen: Die Rentabilität eines Grundstücksprojekts basiert auf technischen, steuerlichen und umweltbezogenen Überprüfungen, die die meisten Kaufleitfäden zu schnell behandeln.
Natürliche Risiken und Umweltauflagen auf einem Baugrundstück
Seit der Erweiterung des “Géorisques”-Programms und der Verstärkung der Präventionspläne sind die Anforderungen im Zusammenhang mit natürlichen Risiken auf Baugrundstücken deutlich gestiegen. Ein Grundstück, das in einem Gebiet mit mittlerem oder hohem Risiko für das Schrumpfen und Quellen von Tonen eingestuft ist, erfordert spezielle Fundamente, was das Baubudget um mehrere tausend Euro erhöht.
Ergänzende Lektüre : Ab wann beginnt das Baby, Türen zu öffnen? Anzeichen und Tipps für Eltern
Die RE2020, die für Bauanträge gilt, die seit 2022 eingereicht wurden, zwingt mehrere große Gemeinden (Lyon, Grenoble, Straßburg, Bordeaux) dazu, die Versiegelung von Böden zu begrenzen und die Genehmigungen an eine gute Anbindung an den öffentlichen Verkehr zu knüpfen. Grundstücke in einer diffusen Einfamilienhausentwicklung, auch wenn sie günstig sind, verlieren an Attraktivität angesichts dieser neuen Anforderungen.
Vor jeglichem Engagement ermöglicht es, die veröffentlichten Grundstücksanzeigen auf foncier.net zu konsultieren, um schnell Lage, Fläche und katasterliche Daten abzugleichen. Die Überprüfung des Risikopräventionsplans bleibt ein Schritt, der parallel durchgeführt werden muss, direkt bei der Gemeinde oder über das Géorisques-Portal.
Auch lesenswert : Alles über die Erneuerung der SNCF-Vorteilskarte für Senioren
Besteuerung von Grundstücksgewinnen: Was sich für die Rentabilität ändert
Das steuerliche Regime, das auf den Wiederverkauf eines Baugrundstücks anwendbar ist, hat direkte Auswirkungen auf die Berechnung der Rentabilität einer Immobilieninvestition. In Frankreich unterliegen Baugrundstücke dem allgemeinen Regime für Immobiliengewinne, ohne von den vorübergehend in angespannten Zonen gewährten Ausnahmen zu profitieren.
Die außergewöhnliche Steuerbefreiung von 70 bis 85 % wurde abgeschafft. Ab 2024 folgen die Verkäufe von Baugrundstücken wieder dem klassischen Tarif, mit einer progressiven Steuerbefreiung je nach Haltedauer. Die vollständige Steuerbefreiung auf das Einkommen tritt erst nach 22 Jahren Haltedauer ein, und die Befreiung von Sozialabgaben nach 30 Jahren.
Folgen für die Parzellierung
Investoren, die auf einen schnellen Wiederverkauf nach der Parzellierung setzten, sehen ihre Nettomarge sinken. Die Abschaffung der außergewöhnlichen Steuerbefreiung verringert die Rentabilität von Grundstücksteilungsprojekten, insbesondere in angespannten Zonen, wo der ursprüngliche Kaufpreis bereits hoch ist.
Ein Grundstück, das zum Teilen und Wiederverkauf in zwei Parzellen gekauft wird, erfordert daher eine präzise steuerliche Analyse vor der Unterzeichnung des Vorvertrags. Der Notar berechnet den Nettogewinn unter Berücksichtigung der Haltedauer und der pauschal erhöhten Erwerbsnebenkosten.
Isoliertes Grundstück oder Grundstück in einem Baugebiet: Auswahlkriterien für eine Mietinvestition
Die Art des Grundstücks bestimmt das Bauprojekt, die Finanzierung und die administrative Verwaltung des Vorhabens. Es lassen sich zwei große Kategorien unterscheiden.
- Das Grundstück in einem Baugebiet ist bereits erschlossen (Wasser-, Strom- und Abwasseranschluss). Die Vorschriften des Baugebiets setzen architektonische Anforderungen, aber die administrativen Verfahren sind vereinfacht: Die Genehmigung zur Erschließung wurde bereits vom Bauträger erhalten.
- Das isolierte Grundstück außerhalb eines Baugebiets bietet mehr architektonische Freiheit, aber die Erschließungskosten können einen erheblichen Teil des Gesamtbudgets ausmachen. Der Käufer muss selbst die Baubarkeit gemäß dem lokalen Bebauungsplan überprüfen und die Anschlüsse an die Netze finanzieren.
- Das landwirtschaftliche oder nicht bebaubare Grundstück könnte für einen geduldigen Investor von Interesse sein, vorausgesetzt, er überwacht die Änderungen des PLU. Die Umwidmung in ein bebaubares Gebiet bleibt ungewiss und kann mehrere Jahre in Anspruch nehmen.
Für eine Mietinvestition reduziert das Grundstück in einem Baugebiet das Risiko im Zusammenhang mit Verzögerungen und Mehrkosten. Für ein Projekt zur Förderung oder Teilung kann das gut gelegene isolierte Grundstück eine höhere Marge erzielen, vorausgesetzt, der Zeitplan für die Genehmigungen wird eingehalten.
Technische Überprüfungen vor dem Kauf eines Grundstücks
Über den Preis und die Lage hinaus schützen mehrere technische Überprüfungen den Investor vor unerwarteten Mehrkosten.
- Die geotechnische Bodenuntersuchung (seit dem ELAN-Gesetz in tonhaltigen Gebieten obligatorisch) identifiziert die Risiken von Bodenbewegungen und bestimmt die Art der Fundamente. Ohne diese Untersuchung können die Baukosten aus dem Ruder laufen.
- Die Baugenehmigungsbescheinigung, die bei der Gemeinde beantragt werden muss, bestätigt die Baubarkeit des Grundstücks und die darauf anwendbaren Dienstbarkeiten (Durchgang, Netze, Ausrichtung). Ihre Gültigkeit beträgt 18 Monate.
- Die Abmarkung durch einen öffentlich bestellten Vermesser definiert das Grundstück genau. In Abwesenheit einer widersprüchlichen Abmarkung können nach dem Kauf Nachbarschaftsstreitigkeiten auftreten.
- Die Überprüfung der Abwasserentsorgung (kollektiv oder individuell) bestimmt den Anschluss und die damit verbundene Steuer.
Diese Verfahren haben Kosten, aber sie vermeiden Blockaden nach der Unterzeichnung. Ein Grundstück, dessen Baubarkeit nicht durch eine gültige Baugenehmigungsbescheinigung bestätigt ist, sollte nicht Gegenstand eines verbindlichen Angebots sein.
Finanzierung des Grundstückskaufs und Projektaufbau
Die Finanzierung eines unbebauten Grundstücks unterscheidet sich von der eines bebauten Objekts. Die meisten Banken verlangen einen höheren Eigenkapitalanteil für den Kauf eines alleinstehenden Grundstücks, da das Objekt keine sofortigen Mieteinnahmen generiert. Die Kombination des Kaufs des Grundstücks mit einem Bauvertrag (CCMI oder Architektenvertrag) erleichtert die Beschaffung eines Gesamtdarlehens.
Der Kaufvertrag für das Grundstück enthält in der Regel eine aufschiebende Bedingung für die Genehmigung des Bauantrags und die Finanzierung. Der Zeitraum zwischen der Unterzeichnung des Vorvertrags und dem endgültigen Vertrag beim Notar variiert, lässt jedoch Zeit, um die finanzielle und administrative Struktur abzuschließen.
Der Investor, der ein Grundstück für ein Mietprojekt kauft, muss in seine Rentabilitätsberechnung die Kosten für das Grundstück, die Notarkosten (die im Verhältnis höher bei einem unbebauten Grundstück sind), die eventuelle Erschließung und die auf den Wiederverkauf anwendbare Besteuerung einbeziehen. Der Preis des Grundstücks macht oft ein Drittel bis die Hälfte des Gesamtbudgets eines Bauprojekts aus.
Die Verwaltung einer Immobilieninvestition basiert auf Abwägungen zwischen Lage, gesetzlichen Anforderungen und Haltedauer. Die aktuellen steuerlichen Regelungen und die verstärkten Umweltanforderungen verändern die Rentabilitätsparameter im Vergleich zu den Vorjahren. Ein gut analysiertes Grundstück vor dem Kauf bleibt ein greifbares Vermögen, aber jede Transaktion erfordert eine methodische Überprüfung, die der Preis pro Quadratmeter nicht zusammenfassen kann.