Eine Immobilie kaufen, in Mietwohnungen investieren oder eine alte Wohnung renovieren: Jedes Immobilienprojekt im Jahr 2024 steht vor einem Kontext, der sich in den letzten zwei Jahren grundlegend verändert hat. Die Kreditkosten sind nicht mehr auf dem Tiefpunkt, das Angebot an Neubauten ist rar geworden und die Energieeffizienz wirkt sich nun auf den Wiederverkaufswert aus. Diese drei Realitäten zu verstehen, bevor man irgendetwas unterschreibt, hilft, kostspielige Fehler zu vermeiden.
Thermische Durchlässigkeit und Abschläge: der DPE als Verhandlungshebel
Haben Sie bemerkt, dass einige Angebote erstaunlich niedrige Preise im Vergleich zum Stadtteil anzeigen? Schauen Sie sich das Energieetikett an. Eine Wohnung, die mit F oder G klassifiziert ist, erfährt beim Kauf einen Abschlag, weil der zukünftige Eigentümer die Kosten für energetische Renovierungsarbeiten tragen muss, um sie auf den neuesten Stand zu bringen.
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Dieser regulatorische Druck schafft eine konkrete Gelegenheit. Eine energieintensive Immobilie zu einem reduzierten Preis zu kaufen und sie dann zu renovieren, kann günstiger sein, als eine bereits leistungsfähige Wohnung zu erwerben. Die Rechnung funktioniert nur unter einer Bedingung: den Kosten der Arbeiten genau zu kalkulieren, bevor man ein Angebot abgibt.
Mehrere öffentliche Förderungen decken einen Teil der Renovierungskosten (MaPrimeRénov’, zinsfreier Ökredit, lokale Hilfen je nach Gemeinde). Die Falle besteht darin, sich darauf zu verlassen, ohne die regelmäßig wechselnden Zulassungskriterien zu überprüfen.
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Vor der Unterzeichnung eines Vorvertrags sollten Sie ein energetisches Audit von einem zertifizierten Fachmann durchführen lassen. Dieses Audit gibt eine Schätzung der Arbeiten post für post: Dämmung, Heizung, Belüftung, Fenster. Spezialisierte Portale wie Monde Immobilier ermöglichen es, diese regulatorischen Entwicklungen zu verfolgen und Immobilien anhand ihres Energieetiketts zu bewerten.
Immobilienkredite im Jahr 2024: Was sich bei der Bankauswahl geändert hat
Die Zinssätze sind im Vergleich zur Zeit von 2020-2021 deutlich gestiegen, als es üblich war, zu etwa einem Prozent zu leihen. Die Zugangsvoraussetzungen für Kredite haben sich im Vergleich zum vorherigen Spannungshoch gelockert, aber die Bankauswahl bleibt strenger als vor 2022.
Der Zinssatz ist nicht mehr das einzige entscheidende Kriterium. Die Banken analysieren drei Elemente mit gesteigerter Aufmerksamkeit:
- Das Eigenkapital, das mindestens die Notarkosten und idealerweise einen Teil des Kaufpreises abdecken sollte, um die kreditgebende Institution zu beruhigen.
- Die berufliche Stabilität: ein unbefristeter Arbeitsvertrag oder regelmäßige Einkünfte über mehrere Jahre für Selbstständige. Kurzzeitverträge oder Probezeiten erschweren die Kreditvergabe erheblich.
- Der verbleibende Lebensunterhalt nach Rückzahlung der Raten. Die Regel für die maximale Verschuldungsquote (festgelegt vom Hochrat für finanzielle Stabilität) wird strikt angewendet, und Bankausnahmen sind selten geworden.
Die Vorbereitung der Unterlagen im Voraus, mit sauberen Kontoauszügen der letzten drei Monate und sichtbaren regelmäßigen Ersparnissen, macht den Unterschied. Ein Kreditvermittler kann helfen, die Unterlagen zusammenzustellen, ersetzt jedoch kein über einen längeren Zeitraum lesbares finanzielles Verhalten.
Neu oder alt zu renovieren: Warum sich die gewinnende Strategie geändert hat
Über lange Zeit war der Kauf eines Neubaus die einfachste Wahl. Herstellergarantien, aktuelle Normen, keine Arbeiten erforderlich. Im Jahr 2024 bleibt der Neubaumarkt durch ein strukturell unzureichendes Angebot benachteiligt. Die Bauprogramme haben sich verlangsamt, die Materialkosten sind gestiegen und die Lieferzeiten haben sich verlängert.
Dieses Ungleichgewicht lenkt einen Teil der Nachfrage auf alte Immobilien, die renoviert werden müssen. Die Überlegung ist pragmatisch: Eine gut gelegene alte Immobilie, die mit einem Abschlag aufgrund ihres energetischen Zustands gekauft und dann aufgewertet wird, kann einen vergleichbaren Wert wie ein Neubau erreichen, jedoch mit einem insgesamt niedrigeren Budget.
Warum erfordert diese Wahl mehr Sorgfalt? Weil der Kauf einer alten Immobilie das gleichzeitige Management mehrerer Aspekte voraussetzt: den Kaufpreis, die Renovierungskosten, die Renovierungszeiten und die Finanzierung des gesamten Projekts. Die Integration der Arbeiten in den Immobilienkredit (über einen Renovierungskredit, der an den Hauptkredit gekoppelt ist) vereinfacht das Management und ermöglicht es, die Raten zu glätten.
Immobilienpreise und Verhandlungen: die Spielräume im Jahr 2024
Die Preiskorrektur, die seit 2023 beobachtet wird, variiert stark je nach geografischem Gebiet. Große Metropolen wie Lyon oder Nantes haben Rückgänge verzeichnet, während einige mittelgroße Städte dank eines attraktiven Preis-Leistungs-Verhältnisses und der Entwicklung von Homeoffice besser standhalten.
Diese Heterogenität des Marktes schafft Verhandlungsspielräume, die vor drei Jahren nicht existierten. Eine Immobilie, die seit mehreren Wochen angeboten wird, ein drängender Verkäufer oder eine Wohnung, die Renovierungsarbeiten benötigt, sind alles Signale, um ein Angebot unter dem geforderten Preis abzugeben.
Drei konkrete Anhaltspunkte zur Kalibrierung eines Angebots:
- Den Preis pro Quadratmeter mit den aktuellen Transaktionen im selben Stadtteil vergleichen (die öffentlich zugänglichen Notariatsdaten ermöglichen diese Überprüfung).
- Die objektiven Mängel der Immobilie identifizieren (schlechtes DPE, genehmigte Gemeinschaftsarbeiten, Belästigungen) und in Ihr Angebot einfließen lassen.
- Vor dem Besuch einen Höchstpreis festlegen und sich daran halten, einschließlich der Nebenkosten (Notar, Agentur, mögliche Arbeiten).
Verhandeln bedeutet nicht, einen unrealistischen Preis anzubieten. Ein begründetes Angebot, das auf vergleichbaren Daten basiert, hat viel bessere Chancen, erfolgreich zu sein als ein willkürlicher Abschlag, der den Verkäufer verärgern würde.
Der Immobilienmarkt 2024 belohnt die Vorbereitung. Eine solide Bankunterlage, ein tiefes Verständnis des DPE und seiner finanziellen Auswirkungen, eine klare Strategie zwischen neu und alt: Diese drei Säulen bestimmen den Erfolg eines Projekts viel mehr als der Zeitpunkt des Kaufs. Die Käufer, die sich die Zeit nehmen, ihren Ansatz zu strukturieren, bevor sie die erste Immobilie besichtigen, sind diejenigen, die zu den besten Bedingungen unterschreiben.